房產(chǎn)巨頭業(yè)績瘋漲 一個個粉墨登場為何又匆匆退場
房產(chǎn)在中國一直都是熱點話題，2018年，娛樂圈的戲碼仿佛都被地產(chǎn)和金融搶走了，一個個粉墨登場，又匆匆退場。
最新的的主角，是萬科——曾經(jīng)的中國房地產(chǎn)一哥，剛開機的電影定名叫做《活下去》。當(dāng)然如果活得好，上映的時候或許就更名《王者歸來》。誰都知道，在娛樂圈，換個名字，更能吸粉。
劇情梗概呢，是萬科開了一次內(nèi)部大會，會上萬科高層聲嘶力竭地強調(diào) “未來三年萬科的終極目標是“活下去”。此言一出，引得人心惶惶，畢竟瘦死的駱駝比馬大，作為曾經(jīng)的地產(chǎn)老大，萬科真的到了這一步了？
且看島叔為各位寫的影評。
主角
話說，自從王石攜田姑娘退隱江湖，還跨界為某手機品牌當(dāng)起了代言人后，萬科不做老大有一陣子了。而后，城頭變幻大王旗，房地產(chǎn)市場也著實熱鬧了一陣。
最近一輪房地產(chǎn)市場格局之變，起于2014年。據(jù)說，彼時的萬科內(nèi)部做了一個超大規(guī)模的計量模型來推演中國房地產(chǎn)走勢，結(jié)論并不太樂觀——房子太多，夠全國人民住的。當(dāng)年6月，萬科董事長郁亮宣布告別黃金時代，迎接白銀時代。
萬科的判斷并不算錯。2014年，銀根緊縮，樓市庫存高企，鬼城出沒，各地樓盤打折降價之聲此起彼伏，跑路的開發(fā)商東躲西藏。于是，萬科戰(zhàn)略從高歌猛進轉(zhuǎn)為相對穩(wěn)健，拿地不那么積極，開發(fā)進度也放慢了。順帶提一句，各路神仙們?nèi)缃裼玫脴O為順手的“高周轉(zhuǎn)”神器，曾是萬科的拿手好戲。
2015年，寶能橫插一杠子，你死我活的控制權(quán)之爭難免打亂萬科的節(jié)奏。不過，老大不玩，有膽大的敢玩。碧桂園、恒大、融創(chuàng)開啟瘋狂囤地模式，且紛紛下沉三四線城市，甚至五六線，哪怕大一點的鄉(xiāng)鎮(zhèn)都不曾放過。不過，萬科一副我自巋然不動的架勢，依然重兵把守一二線城市。
孰料，就在當(dāng)年，風(fēng)云突變，三年棚改計劃出臺，貨幣化安置橫空出世，各地高企的庫存消化一空，到2017年底，不少地方高喊庫存不夠用了，剩下的房子只夠賣兩三個月的。
熱銷之時，趁勢漲價。敢于加杠桿、敢于囤地、敢于高周轉(zhuǎn)開發(fā)的兄弟們，發(fā)達了。一些此前名不見經(jīng)傳的后輩們，紛紛喊出年銷售千億、三千億的口號。沒跟上形勢的小開發(fā)商，銷聲匿跡。
沒有老大的江湖，太亂。到今年上半年，亂局讓人有點看不下去，工地上安全事故頻發(fā)，業(yè)主維權(quán)潮、退房潮再現(xiàn)，高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式忽然就玩不動了。
就在這時，沉寂許久的老大突然出來振臂一呼：“活下去”！
聽完之后，再仔細咂摸，各路豪杰突然發(fā)現(xiàn)，原來老大只是像非洲草原上的獅子，假裝不小心打了一個盹?？拗爸盎钕氯ァ钡娜f科，2018年中報顯示的賬面現(xiàn)金已經(jīng)飆升到了1598億了。今年1-8月拿地金額僅次于碧桂園。
“假哭”？
業(yè)績瘋漲，手頭這么寬裕，2017年底的凈負債率僅僅8.8%，萬科這波“活下去”是哭給誰看？
郁亮說，2012年時，萬科判斷行業(yè)進入了轉(zhuǎn)折點，只是一種預(yù)測，并不知道什么時候會出現(xiàn)真正的轉(zhuǎn)折，而今天，轉(zhuǎn)折實實在在到來了。
風(fēng)向變了。“房住不炒”緊箍咒毫不松動，限購、限售、限商，一系列限制都來了，郁亮說，“在轉(zhuǎn)折點上，我們曾經(jīng)相信不會出現(xiàn)的東西都在出現(xiàn)?！?/p>
今年6月，中國房地產(chǎn)協(xié)會會長胡志剛警告，“現(xiàn)在的形勢，只會讓能活的活好，瀕死的死掉”。
作為晴雨表的首都，北京市統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1月至8月，北京市商品房銷售面積為354.2萬平方米，同比下降32.8%。其中，住宅銷售面積為266.3萬平方米，同比下降22.7%。
湖南長沙9月28日流出的一份內(nèi)部會議紀要稱，市場轉(zhuǎn)冷，價格回落，個別樓盤開始打折，惡性循環(huán)，甚至導(dǎo)致信訪問題；銷售放緩，金九銀十銷售節(jié)奏未入正軌。此前，長沙市住建委有官員稱，沒想到市場變得這么快。
其實，市場只是在回歸常識。今年5月，在全國政協(xié)“健全系統(tǒng)性金融風(fēng)險防范體系”專題協(xié)商會上，國務(wù)院副總理劉鶴講了四句大白話：“做生意是要有本錢的，借錢是要還的，投資是要承擔(dān)風(fēng)險的，做壞事是要付出代價的?！?/p>
會前，全國政協(xié)陣容豪華的專題調(diào)研組給出的結(jié)論第一條就是：房地產(chǎn)市場已從總量供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求總體平衡、結(jié)構(gòu)性區(qū)域性矛盾更趨突出的新階段，供需形勢和面臨矛盾的新變化，使?jié)撛陲L(fēng)險進一步積累。
劉鶴這四句話是什么意思，想必大家都懂。于是乎，萬科郁亮把銷售回款當(dāng)做生死線。“如果6300億回款目標沒有達成，我們所有的業(yè)務(wù)都可以停。”恒大的新目標是降低負債率；碧桂園開始懷念“從前的日色慢”；融創(chuàng)孫宏斌最新的表態(tài)是，安全第一。
TOP前二十的地產(chǎn)公司還掀起了改名潮。保利地產(chǎn)更名為保利發(fā)展；朗詩綠色地產(chǎn)采用“朗詩綠色集團有限公司”為中文第二名稱；時代地產(chǎn)簡稱變更為“時代中國”；龍湖地產(chǎn)全名由“龍湖地產(chǎn)有限公司”更改為“龍湖集團控股有限公司”。
如果加上2016年那波變更潮，即恒大地產(chǎn)更名為中國恒大集團，遠洋地產(chǎn)更名為遠洋集團，雅居樂地產(chǎn)更名為雅居樂集團，K2地產(chǎn)更名為石榴集團。眼下，前20強房企中，也就世茂房地產(chǎn)、華潤置地名字里面還明顯有房地產(chǎn)字樣。
降價
封號“最懂房地產(chǎn)的分析師”任澤平有個判斷，房地產(chǎn)周期長期看人口，中期看政策，短期看金融。
不管哪一條，似乎都不太妙。金融去杠桿，房地產(chǎn)是重點防控對象。清華大學(xué)教授魏杰透露，為防止房地產(chǎn)市場的風(fēng)險傳染給金融機構(gòu)，正在打隔斷：一是各大機構(gòu)原則上不再接受調(diào)整住房抵押貸款，即便要做，也會大打折扣，比例非常低。二是土地抵押制度，只有自有資金買的地才能抵押，且按照地價的20%抵押，嚴控風(fēng)險爆發(fā)點。
取消預(yù)售制度的傳言讓不少老板半夜驚醒。預(yù)售制下，按孫宏斌的說法，開發(fā)商玩的都是別人的錢。實質(zhì)就是超高的杠桿，一旦真的取消預(yù)售制，無異于釜底抽薪。
風(fēng)聲鶴唳，有關(guān)部門趕緊辟謠。然而，中國的智者從來崇尚的是見微知著，礎(chǔ)潤而雨之類。風(fēng)起了，就要琢磨青萍之末。
政策呢？此前數(shù)輪經(jīng)濟刺激中，房地產(chǎn)都是拉動經(jīng)濟的主力軍。然而，即便今年經(jīng)濟形勢吃緊，外部還有人搗蛋，任志強所說的“夜壺”依舊無人想起。上半年，棚改貨幣化政策收緊，決策層最新的表態(tài)是堅決遏制房價上漲。顯然，靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的思路，已經(jīng)被放棄。
人口呢？一二線城市人口依舊是凈流入，但國家正在調(diào)整空間布局，雄安新區(qū)、大灣區(qū)都是千年大計，要分流人口；四五六線，剛需哪里夠用？
怎么辦？
號稱擁有業(yè)內(nèi)最牛的研究團隊的萬科，又一次祭出了“價格戰(zhàn)”。2008年，萬科拋出“泡沫論”，率先降價；2014年，白銀論，再降價；現(xiàn)在呢？萬科廈門某樓盤放出五折銷售消息，雖不是真五折，也不是虧本銷售，但信號夠恐怖。
對此，有業(yè)內(nèi)資深人士分析，“萬科一貫是敢于打價格戰(zhàn)的?！碑?dāng)然，打折的肯定不只是有業(yè)內(nèi)的風(fēng)向標之稱的萬科，最近一段時間，一些都市報上再現(xiàn)整版的樓盤廣告，員工內(nèi)部價之類的活動也悄然復(fù)蘇，而僅僅幾個月前，茶水費還要十幾萬。
“為什么我們要敢于降價，快速降價，現(xiàn)在調(diào)控措施還在陸續(xù)出臺，國家的決心和態(tài)度非常明確。一定要以最快的速度出貨，措施和價格一定要比其他企業(yè)先走一步?！?/p>
